개업공인중개사가 건물 임대차계약을 중개하면서 작성한 중개대상물 확인·설명서에 개업공인중개사의 서명이 누락되었다는 이유로 공인중개사법 제39조 제1항 제7호, 제25조 제4항에 근거하여 원고에 대하여 영업정지 3개월의 처분이 이루어진 사건에서 서울행정법원이 취소 판결을 하였다.(2024구단52550)

   서울행정법원은 "공인중개사법 제25조 제4항에서 말하는 ‘제3항에 따른 확인·설명서’란 개업공인중개사가 ‘거래당사자에게 교부하는’ 중개대상물 확인·설명서를 의미한다고 봄이 타당하고", 개업공인중개사가 보관하고 있던 확인·설명서에 서명이 누락되었다는 사유만으로 행정처분을 할 수 없다는 취지의 판결을 하였다. 

  따라서 중개대상물 확인·설명서에 개업공인중개사 등의 서명이 누락되었다는 이유로 공인중개사법 제39조 제1항 제7호, 제25조 제4항에 근거하여 영업정지 처분을 하기 위해서는 거래당사자(임대인과 임차인)에게 교부된 확인·설명서에 개업공인중개사 등의 서명 및 날인이 누락되었음이 입증되어야 적법한 행정처분을 할 수 있을 것이다.

아래는 서울행정법원 판결 내용의 일부이다.

1. 처분의 경위 

가. 원고는 서울 영등포구 *****에서 ‘B’(이하 ’이 사건 사무소‘라 한다)를 운영하는 개업공인중개사이다. 나. 피고는 2023. 9. 19. ’원고가 2023. 1. 14. 건물 임대차계약(이하 ’이 사건 임대차 계약‘이라 한다)을 중개하면서 작성한 중개대상물 확인·설명서에 원고의 서명이 누락되었다’는 이유로 공인중개사법 제39조 제1항 제7호, 제25조 제4항에 근거하여 원고에 대하여 영업정지 3개월의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 관계 법령 별지 기재와 같다. 

3. 이 사건 처분의 위법 여부 

가. 공인중개사법 제25조 제3항은 ‘개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다’고 규정하여 그 보관 대상인 중개·확인설명서를 원본에 국한하고 있지 않다. 또한 같은 조 제4항은 ‘제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다’고 규정하고 있다. 개업공인중개사로 하여금 거래계약서 또는 확인·설명서에 서명 및 날인하도록 하는 것은 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인중개사로 하여금 확인·설명서 등에 자필로 서명하고 인장을 날인하게 함으로써 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 참조). 

   이와 같은 공인중개사법 내용과 취지 등을 고려하면, 공인중개사법 제25조 제4항에서 말하는 ‘제3항에 따른 확인·설명서’란 개업공인중개사가 ‘거래당사자에게 교부하는’ 중개대상물 확인·설명서를 의미한다고 봄이 타당하다. 

나. 갑 제4, 6, 7호증, 을 제2, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2023. 1. 14. 이 사건 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서(이하 ‘수정 전 확인·설명서’라 한다)를 작성하였는데, 임차인이 갑자기 중개수수료 감액을 요구함에 따라 감액된 중개수수료를 반영한 새로운 중개대상물 확인·설명서(이하 ‘수정 후 확인·설명서’라 한다)를 다시 작성한 사실, 원고는 수정 후 확인·설명서에 서명·날인을 하여 이를 거래당사자에게 교부한 사실을 인정할 수 있다. 이 사건 처분은 수정 전 확인·설명서에 개업공인중개사인 원고의 서명이 누락되어 있음을 처분사유로 하고 있다. 그런데 위 인정사실에 의하면, 원고가 보관하던 수정 전 확인·설명서는 공인중개사법 제25조 제3항에 따라 중개가 완성된 후 최종적인 거래 내용을 반영하여 작성된 확인·설명서라고 보기 어렵다. 설령 피고의 주장처럼 수정 전 확인·설명서가 최종적으로 작성된 확인·설명서에 해당한다고 하더라도, 거래당사자에게 교부된 수정 전 확인·설명서에도 원고의 서명이 누락되었다는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 따라서 원고가 보관하고 있던 수정 전 확인·설명서에 서명을 하지 아니한 행위는 공인중개사법 제25조 제4항 위반에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이 사건 처분은 처분사유가 인정되지 않아 위법하다.